تأثیر جنگ ایران بر بازار مسکن: بحران عمیق و فرصت‌های نوظهور

امروز، ۱۰ ژوئیه ۲۰۲۶، بازار املاک و مستغلات در خاورمیانه تحت تأثیر پیامدهای جنگ اخیر ایران، شاهد یکی از بزرگترین جابجایی‌های سرمایه در دهه اخیر است. گزارش‌های میدانی و تحلیل‌های ارائه شده توسط مجموعه‌هایی نظیر «هربیر املاک» نشان می‌دهد که این بحران، بخش مسکن را به دو قطب کاملاً متفاوت تقسیم کرده است: رکود سنگین در کانون‌های درگیری و شکوفایی ناگهانی در پناهگاه‌های مالی منطقه.

جابجایی قدرت: از دبی به استانبول یکی از بارزترین پیامدهای این جنگ، تغییر مسیر سرمایه‌گذاران بین‌المللی و منطقه‌ای بوده است. در حالی که دبی برای سال‌ها مقصد اول سرمایه‌های سرگردان بود، درگیری‌های اخیر باعث شد شاخص معاملات املاک در این شهر با افت ۳۰ درصدی مواجه شود [1]. در مقابل، ترکیه به عنوان برنده بزرگ این بحران ظاهر شده است. طبق داده‌های منتشر شده، تقاضای خریداران ایرانی برای خرید ملک در شهرهایی مانند استانبول و بدروم بیش از ۲۰۰ درصد افزایش یافته است [1][4]. این هجوم سرمایه نه تنها به دلیل امنیت جغرافیایی، بلکه به دلیل تمایل به دریافت شهروندی و حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر نوسانات شدید ارزی است.

وضعیت داخلی ایران؛ مسکن به مثابه سپر تورمی در داخل مرزهای ایران، علیرغم سایه سنگین جنگ، قیمت مسکن به لحاظ اسمی همچنان روندی صعودی را تجربه می‌کند. کاهش شدید ارزش ریال و نرخ تورم بالا باعث شده است که مسکن دیگر نه به عنوان یک کالای مصرفی، بلکه به عنوان تنها راه نجات برای حفظ ارزش ثروت خانوارها نگریسته شود [2]. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق شهری ایران به حدود ۵۳ میلیون تومان رسیده است، هرچند که حجم معاملات واقعی به دلیل کاهش قدرت خرید عمومی و ناامنی‌های اقتصادی در کمترین سطح خود قرار دارد [2].

فرصت‌های نوظهور در دل بحران شرکت «هربیر املاک» در گزارش اخیر خود اشاره می‌کند که علیرغم عمق بحران، فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاران جسور شکل گرفته است. این فرصت‌ها عمدتاً شامل خرید دارایی‌های زیر قیمت (Distressed Assets) در مناطق حاشیه‌ای و همچنین سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بازسازی پس از جنگ است. علاوه بر این، با تثبیت نسبی شرایط در روزهای اخیر و کاهش قیمت جهانی نفت که به ثبات نرخ بهره وام‌های مسکن کمک کرده، امیدها برای بازگشت خریداران به بازار در نیمه دوم سال ۲۰۲۶ افزایش یافته است [3].

چشم‌انداز آینده و ثبات بازار تحلیلگران معتقدند که بازار مسکن در حال انطباق با «واقعیت جدید» است. در حالی که بازارهای اسرائیل و مناطق مرزی ایران با کاهش قیمت ۱.۳ درصدی سالانه روبرو بوده‌اند [4]، بازارهای ثانویه در ترکیه و حتی بخش‌هایی از اروپا شاهد ورود موج جدیدی از نقدینگی هستند. ثبات در تنگه هرمز و کاهش تنش‌های دریایی می‌تواند کلید بازگشت اعتماد به بازار جهانی مسکن و کاهش نوسانات نرخ بهره در ماه‌های آتی باشد [3].