İran Savaşının Konut Pazarına Etkisi: Derin Kriz ve Yükselen Fırsatlar

Bugün, 10 Temmuz 2026, Orta Doğu'daki gayrimenkul piyasası, son İran savaşının sonuçlarının etkisiyle son on yılın en büyük sermaye yer değiştirmelerinden birine tanık oluyor. «Herbir Amlak» gibi kuruluşlar tarafından sunulan saha raporları ve analizler, bu krizin konut sektörünü iki tamamen farklı kutba ayırdığını gösteriyor: çatışma merkezlerinde ağır durgunluk ve bölgenin finansal sığınaklarında ani bir patlama.

Güç Değişimi: Dubai'den İstanbul'a Bu savaşın en belirgin sonuçlarından biri, uluslararası ve bölgesel yatırımcıların rotasını değiştirmesi oldu. Dubai yıllarca boşta kalan sermayenin ilk adresi iken, son çatışmalar bu şehirdeki emlak işlem endeksinin %30 oranında düşmesine neden oldu [1]. Buna karşılık Türkiye, bu krizin büyük kazananı olarak ortaya çıktı. Yayınlanan verilere göre, İranlı alıcıların İstanbul ve Bodrum gibi şehirlerde mülk satın alma talebi %200'den fazla arttı [1][4]. Bu sermaye akını sadece coğrafi güvenlik nedeniyle değil, aynı zamanda vatandaşlık alma isteği ve varlık değerlerini şiddetli döviz dalgalanmalarına karşı koruma arzusuyla da tetikleniyor.

İran'daki İç Durum; Enflasyon Kalkanı Olarak Konut İran sınırları içinde, savaşın ağır gölgesine rağmen, konut fiyatları nominal olarak yükseliş eğilimini sürdürüyor. Riyal'in aşırı değer kaybı ve yüksek enflasyon oranları, konutun artık bir tüketim malı olarak değil, hanehalkı servetini korumanın tek yolu olarak görülmesine neden oldu [2]. İran'ın kentsel bölgelerinde konut birimlerinin metrekare başına ortalama fiyatı yaklaşık 53 milyon Tümen'e ulaştı, ancak genel satın alma gücündeki düşüş ve ekonomik güvensizlikler nedeniyle gerçek işlem hacimleri en düşük seviyesindedir [2].

Krizin Kalbinde Yükselen Fırsatlar «Herbir Amlak» son raporunda, krizin derinliğine rağmen cesur yatırımcılar için yeni fırsatların oluştuğunu belirtiyor. Bu fırsatlar temel olarak çevre bölgelerdeki düşük fiyatlı varlıkların (Distressed Assets) satın alınmasını ve savaş sonrası yeniden yapılanma projelerine yatırımı içeriyor. Ayrıca, son günlerde koşulların nispeten istikrara kavuşması ve konut kredisi faiz oranlarının sabitlenmesine yardımcı olan küresel petrol fiyatlarındaki düşüşle birlikte, 2026'nın ikinci yarısında alıcıların piyasaya geri dönme umutları arttı [3].

Gelecek Vizyonu ve Pazar İstikrarı Analistler, konut piyasasının "yeni gerçekliğe" uyum sağladığına inanıyor. İsrail ve İran'ın sınır bölgelerindeki pazarlar yıllık %1,3'lük bir fiyat düşüşüyle karşı karşıya kalırken [4], Türkiye ve hatta Avrupa'nın bazı bölgelerindeki ikincil pazarlar yeni bir likidite dalgasına tanık oluyor. Hürmüz Boğazı'ndaki istikrar ve deniz gerilimlerinin azalması, küresel konut piyasasına güvenin geri dönmesi ve önümüzdeki aylarda faiz oranı dalgalanmalarının azalması için anahtar olabilir [3].